Hypotheek oversluiten

Hoe werkt een hypotheek oversluiten?

Wanneer je ervoor kiest om een hypothecair krediet af te sluiten zal je in de praktijk tot de vaststelling komen dat je dit altijd doet voor een niet onaanzienlijke periode. Voor het merendeel van de mensen die geld lenen voor de aanschaf van een woning geldt dan ook dat ze dit doen voor een periode van 20, 25 of soms zelfs 30 jaar. Het is niet ondenkbaar dat er gedurende deze aanzienlijke periode zaken zullen veranderen. Het kan hierbij gaan om marktomstandigheden, maar ook om zaken in jouw eigen leven. Misschien heb je bijvoorbeeld wel iemand leren kennen of vindt er op een bepaald ogenblik een scheiding plaats tussen jou en je partner. Het zijn stuk voor stuk zaken die een bepaalde impact kunnen hebben op de hypothecaire lening waarover je beschikt.

Wanneer er zich een bepaalde verandering voordoet, hetzij op de markt, hetzij in jouw eigen leven is het niet ondenkbaar dat je, je daaraan aan zal willen passen. Voor wat jouw hypotheek betreft betekent dit dat je ervoor kan kiezen om deze te laten oversluiten. Een hypotheek oversluiten betekent eigenlijk zoveel als de bestaande hypotheek omzetten in een andere. Bovendien is het in het merendeel van de gevallen zo dat hypotheken oversluiten ook betekent dat je overstapt van bank.

Waarom je hypotheek oversluiten?

Zoals hierboven reeds aangehaald zal je in de praktijk tot de vaststelling komen dat verschillende situaties ervoor kunnen zorgen dat het raadzaam wordt om de keuze te maken om je bestaande hypothecaire lening om te gaan zetten naar een nieuwe lening. Wellicht zal je er bovendien ook op een bepaald moment voor willen kiezen om de lening over te brengen naar een andere bank. In ieder geval geldt voor hypotheken oversluiten dat er duidelijk verschillende interessante redenen voor aan te halen zijn om dat te doen. De belangrijkste hebben we hieronder voor je op een rijtje gezet.

1. Je verlaagt je hypotheeklasten

De eerste en meteen ook één van de voornaamste redenen van veel mensen om te kiezen voor het oversluiten van een hypotheek heeft te maken met het feit dat men op die manier kan rekenen op lagere kosten. Voor de hypotheekrente geldt dat ze onderhevig is aan (flinke) veranderingen. Door op een bepaald moment bij een lage(re) hypotheekrente te kiezen voor het oversluiten van je bestaande hypothecair krediet kan je een meer dan behoorlijke besparing realiseren.

2. Je creëert meer zekerheid

Lang niet iedereen kiest er bij het afsluiten van een hypothecair krediet voor om te kiezen voor een vaste rente. In het bijzonder in tijden waarin er sprake is van een hoger gelegen hypotheekrente kiezen mensen er bij het aankopen van een huis voor om een hypothecaire lening met variabele rente af te sluiten. Zakt de hypotheekrente op een bepaald moment zo drastisch dat het wel interessant wordt om de rente voor een lange periode vast te zetten? Dan kan je bestaande hypotheek oversluiten daarvoor zorgen.

3. Je kan rekenen op een beter hypotheekproduct

Er is nog een derde eveneens niet onbelangrijke reden om te kiezen voor het oversluiten van je bestaande hypotheek. Voor heel wat mensen geldt dat ze in het verleden gekozen hebben voor het afsluiten van een zogenaamde woekerpolis. Het kan daarbij dan onder meer gaan om:

• Een beleggingshypotheek
• Een levenhypotheek

Voor beide bovenstaande hypotheekvormen geldt dat ze bijzonder onvoorspelbaar zijn. Ze weten in de praktijk dan ook eerder zelden precies datgene te leveren wat mensen ervan verwachten. Voor banken geldt dat ze vandaag de dag dergelijke hypotheken niet langer mogen afsluiten. Dit gezegd hebbende is het zo dat veel mensen nog altijd vasthangen aan een dergelijke hypotheekvorm. Door ervoor te kiezen om een dergelijke woekerpolis te oversluiten naar de traditionele annuïteitenhypotheek kan je rust creëren. Je bent dan niet alleen van je woekerpolis verlost, bovendien zal je ook meer zekerheid krijgen met betrekking tot het afbetalen van je woning.

Wat zijn de kosten voor een hypotheek oversluiten?

De bovenstaande drie redenen hebben duidelijk gemaakt dat het in veel gevallen zeer de moeite waard kan zijn om het oversluiten van je bestaande hypotheek te overwegen. Dit gezegd hebbende betekent dit echter niet dat bestaande hypotheken oversluiten altijd een goed idee is. Je dient er immers in de praktijk ook altijd rekening mee te houden dat er hier bepaalde kosten aan verbonden zijn. Voordat je gaat beslissen om je hypothecaire lening te gaan oversluiten is het van cruciaal belang om je goed bewust te zijn van de kosten waar je op dit vlak rekening mee moet houden. Benieuwd wat deze kosten zijn? We hebben ze hieronder alvast even voor jou op een rijtje gezet.

1. De taxatiekosten

Belangrijk om te weten is dat je er bij het oversluiten van een hypotheek voor kiest om je bestaande hypotheek te beëindigen. Vervolgens kies je voor het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is het van belang om er bij stil te blijven staan dat je huidige woning vaak (opnieuw) getaxeerd dient te worden. De bank wil namelijk een goede indicatie hebben van hoeveel jouw huis precies waard is. Deze taxatie is bepalend voor onder meer:

• De maximale lening die je kan afsluiten
• De risicoklasse waarin je terecht komt
• Het bedrag dat je aflossingsvrij kan lenen

Valt de hypotheek lager uit dan 60 procent van de zogenaamde WOZ-waarde? In dat geval is een taxatie vaak geen vereiste. Is er wel een taxatie vereist? Hou er dan zeker rekening mee dat je alleen al hiervoor een bepaald bedrag kwijt bent. Op moment van schrijven ligt de gemiddelde kostprijs van een taxatie rond de 600 euro.

2. De notariskosten

Zowel voor het afsluiten als voor het oversluiten van een hypothecair krediet geldt dat je naar de notaris moet. Ook voor de notaris dien je bepaalde kosten te betalen. Ook voor deze kosten geldt dat ze al snel in de honderden euro’s oplopen. Gemiddeld kan je op moment van schrijven rekenen op notariskosten van tussen de 700 en 800 euro. Is er sprake van bepaalde bijzonderheden waar rekening mee moet worden gehouden? Dan kunnen deze kosten uiteraard hoger oplopen.

3. Advies- en bemiddelingskosten

Omdat het oversluiten van een hypotheek in de praktijk net wat complexer kan zijn dan je mogelijks in eerste instantie zou vermoeden kiezen veel mensen ervoor om een beroep te doen op de diensten van een hypotheekadviseur. Op deze manier kan je doorgaans rekenen op de meest interessante, nieuwe hypotheek. Het eerste gesprek is doorgaans gratis omdat deze is vereist om een goed zicht te krijgen op de wensen en verwachtingen waar de kredietnemer over beschikt. Wanneer alles duidelijk is en goed in kaart is gebracht kan er samen een nieuwe hypotheek(vorm) en bank worden gekozen. Hou er rekening mee dat het inschakelen van een hypotheekadviseur wel advies- evenals bemiddelingskosten met zich meebrengt.

4. De boete voor het afkopen van je hypotheek

Last but not least dien je er op vlak van kosten bij een hypotheek oversluiten ook rekening mee te houden dat er sprake kan zijn van een boete voor het vroegtijdig afkopen of stopzetten van je bestaande hypotheek. Het gaat hierbij dan om de zogenaamde boeterente. Voor deze boeterente geldt dat ze in de praktijk in twee verschillende situaties kan worden aangerekend, namelijk:

• Indien je in één keer een groter bedrag wil aflossen
• Wanneer je van je hypotheek af wil voor het einde van de rentevaste periode

Door je bestaande hypothecaire lening vroegtijdig stop te zetten pleeg je als het ware contractbreuk. De bank waarbij je jouw hypothecair krediet initieel hebt afgesloten loopt inkomsten mis en dat verlies aan inkomsten wil men graag gecompenseerd zien worden. Hou er rekening mee dat de boeterente afhankelijk van de omstandigheden niet onaanzienlijk kan zijn.

Dit moet je weten over de oversluitboete

Zoals hierboven reeds aangehaald is één van de kosten waar je rekening mee dient te houden bij een hypotheek oversluiten de zogenaamde oversluitboete. Deze kost wordt aangerekend wanneer je er als kredietnemer voor kiest om te oversluiten voordat de rentevaste periode ten einde is gekomen.

Een dergelijke boete mag door de bank aangerekend worden omdat je als het ware contractbreuk pleegt. Als gevolg hiervan loopt de bank inkomsten mis die ze graag (gedeeltelijk) gecompenseerd willen zien worden. De manier waarop de berekening van de oversluitboete gebeurt is behoorlijk complex. Verschillende factoren oefenen hier een bepaalde invloed op uit, namelijk:

• Het actuele rentepercentage tegenover de actuele rentestand
• De resterende periode waarvan sprake is
• Het boetevrij gedeelte waarvan sprake is
• Het bedrag waar je nog over beschikt aan hypotheek

Kies je voor je hypotheek oversluiten nadat de rentevaste periode is afgelopen? In dat geval dient er geen boeterente te worden betaald. De afspraak die je hebt gemaakt met de bank waarbij je de hypotheek oorspronkelijk hebt aangevraagd is dan immers afgelopen.

Het is vanaf dit moment mogelijk om naar een andere bank over te stappen zonder dat je de initiële bank nog een bedrag verschuldigd bent. Hou er wel rekening mee dat de andere kosten die we eerder hebben aangehaald wel nog steeds zullen blijven bestaan.

Stappenplan voor je hypotheek oversluiten

Zorgen de voordelen waar jij op kan rekenen in jouw situatie ervoor dat je bestaande hypotheek oversluiten interessant is? In dat geval zal je uiteraard precies te weten willen komen hoe je daarvoor nu exact te werk moet gaan. Dat maakt het onderstaande stappenplan je meteen duidelijk.

• Bereken hoeveel voordeel je hypotheek oversluiten met zich meebrengt
• Neem (eventueel) contact op met een hypotheekadviseur voor een gratis adviesgesprek
• Vergelijk samen met de hypotheekadviseur de kosten en voorwaarden bij diverse banken
• Finaliseer je aanvraag tot oversluiten en zorg daarbij voor alle vereiste documenten

Het bovenstaande stappenplan geeft beknopt weer welke verschillende stappen je precies moet doorlopen voor wat het oversluiten van je hypotheek betreft. Hou er wel rekening mee dat elke stap kan bestaan uit verschillende fasen. Het finaliseren van je aanvraag tot oversluiten zorgt er bijvoorbeeld voor dat je ook een afspraak zal moeten maken bij de notaris. Het is sowieso aan te raden om voldoende tijd te voorzien voor wat het oversluiten van je hypotheek betreft. Dit is immers een zeer belangrijke keuze die je niet zomaar elke dag maakt. Zoveel spreekt voor zich.

Hoelang duurt het oversluiten?

Een bestaande hypotheek oversluiten naar een andere bank neemt ongeveer zo'n twee à drie maanden in beslag tot het volledige proces is doorlopen. In eerste instantie is er uiteraard de tijd die is vereist om een goede rente evenals hypotheekverstrekker te kunnen vinden. Daarnaast is het zo dat het indienen van de aanvraag bij een bank evenals de notaris ook nog enkele weken in beslag neemt. Het kan in de praktijk de moeite waard zijn om in je agenda op te nemen wanneer de rentevaste periode van jouw hypotheek afloopt. Stel vervolgens een reminder in drie maanden op voorhand zodat je zo snel mogelijk (terug) van de interessantste voorwaarden kan genieten.

Kan je, je bestaande hypotheek verhogen?

Ben je van plan om te gaan verbouwen? In die situatie kan je er ook voor kiezen om jouw bestaande hypotheek te gaan verhogen. Ook in deze situatie is het wel van belang om er rekening mee te houden dat er verschillende kosten in rekening gebracht kunnen worden. Het kan hierbij dan onder meer gaan om (advies)kosten voor de taxatie of aanpassing van je hypotheek.

Het verhogen van een bestaande hypotheek omwille van een verbouwing blijkt in de praktijk financieel omwille van deze reden niet altijd de beste optie te zijn. Pakt dit voor jou wel voordelig uit? In dat geval is het mogelijk om extra geld te lenen via je hypotheek. Hou er rekening mee dat dit extra kredietbedrag vaak in een zogenaamd bouwdepot wordt geplaatst. Dit is een aparte rekening die door de bank wordt geopend. Het geld dat zich in dit bouwdepot bevindt mag uitsluitend aangewend worden voor aanpassingen die worden uitgevoerd aan de woning of de tuin. Hier dien je bovendien ook bepaalde bewijzen voor, voor te kunnen leggen. Het gaat hierbij dan meer concreet om facturen voor de uitgevoerde verbouwingen die naar de bank doorgestuurd dienen te worden.

Voordelen van een hypotheek oversluiten

De keuze van heel wat mensen om hun bestaande hypotheek te oversluiten is het gevolg van de vele interessante voordelen die aan het maken van deze keuze verbonden zijn. Ben jij benieuwd naar wat nu precies de interessantste voordelen zijn die hieraan verbonden zijn? We stellen ze graag allemaal aan je voor door middel van het onderstaande overzicht.

• Je kan rekenen op (aanzienlijk) lagere maandlasten
• Het is mogelijk om je hypothecaire lening flexibeler te maken
• Je kan je bestaande hypotheek verhogen
• Het is mogelijk om op lange termijn (veel) geld te besparen
• Oversluiten kan zowel tijdens als na de rentevaste periode gebeuren

In het bijzonder de lagere maandlasten zorgen er in combinatie met de flexibelere voorwaarden voor dat je vaak kan rekenen op een aanzienlijk interessantere hypothecaire lening.

Nadelen van een hypotheek oversluiten

Dat er aan hypotheken oversluiten vaak zeer interessante voordelen verbonden zijn heeft bovenstaande informatie ongetwijfeld duidelijk gemaakt. Dit gezegd hebbende zal je eveneens in de praktijk kunnen vaststellen dat er aandacht moet worden besteed aan enkele niet onbelangrijke nadelen. Wat deze nadelen betreft kan je meer concreet denken aan de onderstaande:

• Bij een voortijdige overstap naar een andere bank wordt een boeterente aangerekend
• Je wordt geconfronteerd met verschillende (standaard) kosten bij een hypotheek oversluiten
• Het oversluiten van een hypothecaire lening is niet altijd mogelijk

Voor heel wat mensen die reeds over een bestaande hypotheek beschikken geldt dat ze ervan uit gaan dat het oversluiten van die hypotheek altijd tot de mogelijkheden behoort. Dat is niet correct. Is je inkomen gedaald of is er sprake van een daling van de waarde van de woning waar je eigenaar van bent? In dat geval zal oversluiten helaas (tijdelijk) niet tot de mogelijkheden behoren.

Conclusie, is oversluiten interessant?

Hypotheken oversluiten gebeurt reeds vele jaren. Door de jaren heen is daarbij duidelijk geworden dat heel wat mensen op die manier niet alleen veel geld kunnen besparen, maar bovendien ook kunnen rekenen op flexibelere kredietvoorwaarden. Zo slaan ze vaak twee vliegen in één klap. Het kan, zeker na het aflopen van de rentevaste periode, altijd de moeite waard zijn om voor jezelf te gaan bepalen of de tijd mogelijks rijp is geworden voor het oversluiten van je hypotheek of niet.

Ben jij één van de vele personen die nog beschikt over een hypotheekvorm zoals bijvoorbeeld een levenhypotheek of een spaarhypotheek? Dan loont het doorgaans nog meer de moeite om oversluiten te overwegen. Een spaarhypotheek oversluiten naar een meer lineaire hypotheekvorm kan niet alleen zorgen voor aanzienlijk lagere kosten, bovendien zal je ook tot de vaststelling komen dat je op die manier meer zekerheid inbouwt in je financiële situatie. Hoe dan ook mag het duidelijk zijn, de keuze maken om het oversluiten van je hypotheek minstens te overwegen is in de praktijk vaak meer dan de moeite waard.

Zie ook: Hypotheek.

Handige links: 5 vragen over het oversluiten van je hypotheek en Oversluiten van je hypotheek.