Hypotheek

Wat is een hypothecaire lening?

Een hypothecaire lening is zoals de naam van deze kredietvorm je reeds te kennen geeft een lening waarbij er sprake is van een zogenaamde hypotheek die wordt genomen op het pand in kwestie. Wat veel mensen in de praktijk niet weten is dat je bij een dergelijke kredietvorm een keuze kan maken tussen verschillende opties. Het betreft hier dan meer bepaald de volgende:

• Een lineaire hypotheek
• Een annuïteitenhypotheek
• Een aflossingsvrije hypotheek
• Een beleggingshypotheek
• Een spaarhypotheek

Voor verschillende hypotheekvormen geldt dat ze op de Nederlandse markt evenwel niet of nauwelijks meer worden aangeboden. Dat geldt in het bijzonder voor de spaar- en beleggingshypotheken. Daarbij is het zo dat door de jaren heen ook de aflossingsvrije hypotheek voor starters een flink stuk minder interessant is geworden. In ieder geval, wil jij graag geld lenen voor de aankoop van een woning en ben je daarom op zoek naar gedetailleerde informatie over de verschillende hypothecaire leningen die er op de markt zijn terug te vinden? Dan zal de informatie op deze pagina je werkelijk alles duidelijk maken wat je maar wenst.

Geld lenen met een lineaire hypotheek

De eerste type woonlening waarover je beschikt is de zogenaamde lineaire hypotheek. Zoals de naam reeds aangeeft is er hierbij sprake van de meest lineaire en dus strikte voorwaarden. De nadruk ligt bij het afsluiten van deze hypothecaire lening dan ook voornamelijk op:

• Het betalen van zo laag mogelijke kosten voor je woonlening
• Het creëren van zoveel mogelijk zekerheid of veiligheid door strikte voorwaarden

Bij het afsluiten van een lineaire hypotheek is er sprake van bruto en netto maandlasten. Het verschil tussen beiden wordt veroorzaakt door het feit dat er sprake is van een bepaald belastingvoordeel. De bruto maandlasten bestaan uit twee delen, namelijk de aflossing en de rente. Voor de netto maandlasten geldt dat ze gelijk staan aan de bruto maandlasten min het belastingvoordeel.

Doordat er bij de lineaire hypotheek maandelijkse afbetalingen gebeuren kan je niet alleen rekenen op afnemende kosten, daarnaast wordt er ook stelselmatig van het initiële kredietbedrag afgelost. Met andere woorden, het risico dat je loopt wordt kleiner naarmate het krediet langer loopt. Het hoeft niet gezegd dat veel mensen (zeker starters) dit als één van de beste opties bestempelen.

Geld lenen met een annuïteitenhypotheek

Niet zelden is het zo dat de lineaire hypothecaire lening in één adem wordt vernoemd met de zogenaamde annuïteitenhypotheek. Ondanks het feit dat er bij beide hypotheekvormen zeker en vast sprake is van bepaalde overeenkomsten moet het gezegd dat de bruto maandlasten in het geval van de annuïteitenhypotheek steevast dezelfde blijven. De rente plus de aflossingen waarvan sprake is vormen samen de vaste bruto maandlasten. Dit gezegd hebbende is het wel zo dat de samenstelling van de bruto maandlasten wel degelijk verandert.

Aan het begin van de looptijd zal er dan ook sprake zijn van een relatief beperkte aflossing. Het gedeelte aan rente die je betaalt ligt dan vrij hoog. Naarmate de looptijd verstrijkt zal het bedrag dat wordt afgelost groter worden terwijl het bedrag dat aan rente moet worden betaald zal afnemen. Voor starters geldt dat ze dankzij de aangepaste regelgeving met betrekking tot de aflossingsvrije hypotheek vooral een keuze maken tussen de lineaire hypothecaire lening en deze annuïteitenhypotheek. Dit niet in het minst omdat er hierbij dus wel sprake is van fiscaal voordeel.

Wat met de aflossingsvrije hypotheek?

Eén van de vaakst besproken hypothecaire leningen door de jaren heen is de zogenaamde aflossingsvrije hypotheek. Zoals de naam van deze hypotheekvorm al laat vermoeden betreft het hier een hypothecaire lening waarbij er geen sprake is van maandelijkse aflossingen die gebeuren. In de volksmond wordt er vaak gesteld dat dit van alle hypothecaire leningen die op de markt zijn terug te vinden de voordeligste is. Dat is echter niet juist. Mensen vergissen zich wat dit betreft omwille van het feit dat de maandelijkse bedragen die moeten worden betaald zo laag zijn gelegen. Dat is echter niet meer dan logisch aangezien er geen aflossingen gebeuren van het initieel geleende bedrag.

In het verleden was het zo dat de aflossingsvrije hypotheek zeer vaak werd afgesloten door mensen die aanspraak wilden kunnen (blijven) maken op het grootste fiscaal voordeel. Doordat er niet van het oorspronkelijke kredietbedrag wordt afbetaald spreekt het voor zich dat de openstaande kost gedurende de volledige looptijd gelijk bleef. Dit zorgde ervoor dat ook het fiscaal voordeel dat je ontving gelijk bleef. Voor starters is het echter tegenwoordig niet langer mogelijk om te genieten van de voordelen van de hypotheekrenteaftrek die gelden op de aflossingsvrije hypotheek.

Kan je nog een spaarhypotheek afsluiten?

Vergelijkbaar met een aflossingsvrije hypotheek geldt ook voor een spaarhypotheek dat het een type hypothecaire lening betreft waarbij er niet van het initiële kredietbedrag wordt afgelost. Er dient dus uitsluitend elke maand een bepaalde hoeveelheid aan rente te worden betaald over het geleende bedrag aan de bank. In het geval van een spaarhypotheek is het in de praktijk zo dat er eveneens een spaarverzekering moet worden afgesloten.

De premie die je hiervoor betaald wordt dan gedeeltelijk gebruikt voor het opbouwen van een bepaalde hoeveelheid aan spaartegoed. Het restant van de premie wordt gebruikt voor het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Het spaartegoed zal aan het einde van de looptijd van de hypothecaire lening worden gebruikt om de schuld bij de bank volledig af te lossen. De verzekering zal uiteraard alleen maar zorgen voor een uitkering op het ogenblik dat de kredietnemer komt te overlijden tijdens de aflossingsperiode.

Omdat dit type hypothecaire lening grote gelijkenissen vertoont met de zogenaamde aflossingsvrije hypotheek geldt ook hiervoor dat ze niet langer kan worden afgesloten door starters. Zij zijn dus echt aangewezen op het afsluiten van een lineaire hypothecaire lening of een annuïteitenhypotheek.

De rentevoeten bij hypothecaire leningen

Op het ogenblik dat je een hypothecaire lening gaat afsluiten dien je, je er natuurlijk bewust van te zijn dat je kiest voor het afsluiten van een financiële verbintenis voor de (zeer) lange termijn. Daarbij is het zo dat je als kredietnemer een keuze moet maken tussen twee verschillende rentevoeten:

• Een vaste rentevoet
• Een variabele rentevoet

In het merendeel van de gevallen is het zo dat mensen bij het afsluiten van een hypothecaire lening in principe blind kiezen voor een vaste rentevoet. Dat lijkt in de praktijk ook logischerwijs de meest voor de hand liggende keuze te zijn. Dit gezegd hebbende is het wel zo dat er rekening mee moet worden gehouden dat dit niet altijd zomaar de meest optimale keuze kan zijn. Je dient immers bij het maken van een keuze voor wat de hypotheekrente betreft altijd rekening te houden met de actuele marktomstandigheden. Is er sprake van een hoge rente op het ogenblik dat de hypothecaire lening wordt afgesloten? Dan kan soms een variabele rentevoet alsnog een interessante keuze zijn.

Een variabele rentevoet of niet?

De kans is zeer groot dat bovenstaande je aan het denken heeft gezet voor wat het afsluiten van je (nieuwe) hypothecaire lening betreft. Het merendeel van de potentiële kredietnemers hebben immers al zeer snel hun zinnen gezet op een vaste rentevoet. Zij zijn dan ook van mening dat ze op deze manier een significant gedeelte van de risico’s die gepaard gaan met een grote financiering zoals een hypotheek kunnen indekken. Daar valt in de basis zeker iets voor te zeggen. Is er echter op het moment dat je de hypotheek afsluit sprake van een hoge hypotheekrente? Dan hang je daaraan vast.

Door te kiezen voor een variabele rentevoet op je hypothecaire lening zal je tot de vaststelling komen dat de rente meebeweegt met de marktomstandigheden. Dit is echt veel interessanter. Daalt de hypotheekrente op de markt op een bepaald moment namelijk? Dan zal je tot de vaststelling komen dat ook de rente op jouw lening zal worden verlaagd. Op die manier kan je dus door te kiezen voor een variabele intrest alsnog een zeer mooie besparing realiseren op jouw hypothecair krediet.

Hoeveel kan je lenen met een woonkrediet?

Een zeer belangrijke vraag die door mensen wordt gesteld bij het afsluiten van een hypothecair krediet heeft logischerwijs te maken met het exacte bedrag dat ze kunnen lenen. Wanneer dat ook geldt voor jou is het van cruciaal belang om te weten dat er verschillende elementen een bepaalde invloed uitoefenen op het maximale kredietbedrag dat kan worden geleend. Denk hierbij aan:

• Het inkomen waarover je beschikt
• Het soort dienstverband van werk waarvan sprake is
• De leeftijd waarover je beschikt
• De waarde die je woning heeft
• De rentestand en hoelang de rente wordt vastgezet
• Of je kiest voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie of niet
• De eventuele reeds bestaande schulden waarvan sprake is

Bovenstaande maar liefst zeven punten die een bepaalde invloed uitoefenen op jouw specifieke situatie en bijgevolg dus ook op jouw specifieke hypothecair krediet zorgen ervoor dat er niet zomaar over het algemeen één hypothecaire lening als de meest interessante voor iedereen kan worden bestempeld. In eerste instantie moet je, je altijd een goed beeld vormen van jouw persoonlijke situatie. Vervolgens ga je op basis van die informatie een dossier samenstellen waarna je een vergelijking kan gaan uitvoeren tussen het aanbod van verschillende kredietverstrekkers.

Let op de bestaande schulden die je hebt

Van cruciaal belang bij het indienen van je hypotheekaanvraag is om de (potentiële) kredietverstrekker van een zo optimaal mogelijk beeld te voorzien van jouw persoonlijke, financiële situatie. Dit betekent dat je niet alleen duidelijkheid moet verschaffen over je inkomen, maar daarnaast dien je ook in kaart te brengen welke reeds lopende schulden er zijn zoals:

• Studieschulden
• Een eventuele autolening
• Een private lease

Elke vorm van bestaande lening of andere type schuld moet in kaart worden gebracht. Alleen op deze manier is het voor de bank mogelijk om zich een concreet en vooral correct beeld te kunnen schetsen van het exacte bedrag dat kan worden afbetaald voor de aankoop van een woning.

Welke rol speelt je leeftijd precies?

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening zijn er duidelijk een aantal factoren waar je aandachtig voor dient te zijn. Eén van deze factoren is de leeftijd waarover je beschikt. Volgens de regelgeving op moment van schrijven is het belangrijk om je hypothecair krediet binnen de 30 jaar na afsluiten afbetaald te hebben. Dit omdat je zowel lineair als annuïtair slechts aanspraak kan maken over een hypotheekrenteaftrek over een periode van maximaal 30 jaar. Dit lijkt geen probleem te zijn, al kunnen banken weigerachtig zijn met betrekking tot het verstrekken van een 30-jarige hypothecaire lening aan mensen die bijvoorbeeld reeds iets ouder zijn op het moment van afsluiten.

De kans bestaat dat de bank je dus op latere leeftijd geen hypothecaire lening (al zeker niet met een looptijd van 30 jaar) zal willen afsluiten. Dit gezegd hebbende bestaat er wel een mogelijkheid om de bank wat extra zekerheden te bieden waardoor ze mogelijks toch wat inschikkelijker zullen worden. Het gaat hierbij dan concreet om het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering.

Een dergelijke verzekering afsluiten zorgt ervoor dat het risico op een overlijden tijdens de aflossingsperiode van een hypothecaire lening kan worden ingedekt. Dit lijkt een goede oplossing, maar dat is het niet altijd. Niet alleen is een overlijdensrisicoverzekering afsluiten duur, daarnaast is het op latere leeftijd vaak zelfs helemaal niet mogelijk. Onderzoek dus zeker over welke mogelijkheden je op dit vlak al dan niet nog beschikt. Zo voorkom je vervelende verrassingen.

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie?

Er wordt door een bank bij het evalueren van een aanvraag voor een hypothecaire lening altijd rekening gehouden met het eventueel aanwezig zijn van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze garantie zorgt er immers voor dat er sprake is van een soort van vangnet welke optreedt op het moment dat je niet langer in staat bent om je hypotheek verder af te betalen. Dit is ook het geval wanneer er sprake is van een restschuld na de verkoop van de woning. In principe is het zo dat een Nationale Hypotheek Garantie in de praktijk kan zorgen voor twee verschillende voordelen:

• Er kan een tijdelijke verlaging van de woonlasten worden gerealiseerd
• Er is sprake van een mogelijke kwijtschelding van de restschuld bij de NHG

Verschillende situaties of gebeurtenissen kunnen er in de praktijk zomaar toe leiden dat je niet langer in staat bent om je hypothecaire lening af te betalen. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om een verlies van je baan, maar wat bovendien ook te denken van een echtscheiding?

Wanneer je hebt gekozen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is het mogelijk om een beroep te doen op de zogenaamde Woonlastenfaciliteit. Voor deze woonlastenfaciliteit geldt dat ze zorgt voor een tijdelijke verlaging van de woonlasten zodat er een moeilijke periode overbrugd kan worden. Let wel op, de extra schuld die hierdoor ontstaat moet wel terug worden afbetaald.

Ben je door omstandigheden genoodzaakt om de woning gedwongen te verkopen of is er sprake van een bepaalde restschuld die is ontstaan? In dat geval is het mogelijk om met een hypotheek met NHG de restschuld kwijtgescholden te zien worden. Hiervoor gelden uiteraard bepaalde voorwaarden. Wees er dus zeker van om je hier eerst even grondig verder in te gaan verdiepen.

Hoeveel eigen inbreng moet je voorzien?

Voor het afsluiten van een woonlening dien je traditioneel gezien over een bepaalde eigen inbreng te beschikken. Voor heel wat mensen geldt dat ze er echter geen goed beeld van hebben hoeveel die inbreng nu precies moet bedragen. Globaal gezien bestaat er een zogenaamd 80-20 systeem. Dit betekent dat je 80 procent van de aankoop kan financieren wanneer je over 20 procent eigen middelen beschikt. In principe is het zo dat banken nog altijd een hypothecaire lening kunnen verstrekken ter waarde van 100 procent van de woningwaarde, maar in de praktijk zijn steeds meer banken hier erg voorzichtig mee. Vaak is 90 procent dan ook echt de limiet.

In het meest optimale geval zou je dus bij het afsluiten van een hypothecaire lening of een hypothecair krediet tot 100 procent van de waarde kunnen lenen waar de woning over beschikt. Dit betekent echter nog steeds niet dat je geen eigen middelen voor handen dient te hebben. Hou er namelijk rekening mee dat er met de aankoop van een bepaald vastgoed ook nog extra kosten komen kijken. Denk hierbij zoals eerder op deze pagina al aangehaald aan bijvoorbeeld:

• De kosten voor de notaris
• De kosten voor de inschrijving van de beide aktes
• De overdrachtsbelasting
• De makelaarskosten

Hou er dus in de praktijk steeds rekening mee dat je over een bepaalde hoeveelheid aan eigen middelen dient te beschikken op het moment dat je geld wenst te lenen voor de aankoop van een eigen woning. Heb je deze niet? Dan loop je een zeer groot risico dat het door jou aangevraagde krediet helaas zal worden geweigerd. Hier moet je op voorhand dus zeker over nadenken.

Zie ook: Hypotheek oversluiten en Overwaarde huis opnemen.

Handige links: Checklist Hypotheken, 4 checks als je naar een hypotheekadviseur gaat, 8 tips als je voor het eerst een huis koopt en Hypotheek afsluiten.