Investeren in vastgoed

Hoe kan je investeren in vastgoed?

Wil je graag gaan investeren in vastgoed? Dan zal je kunnen concluderen dat je hiervoor een keuze kan maken tussen twee verschillende opties. Meer concreet gaat het hierbij dan om:

• Een rechtstreekse investering in vastgoed
• Een onrechtstreekse investering in vastgoed

Voor welke van deze twee opties je gaat kiezen is sterk afhankelijk van jouw specifieke situatie. Bij een rechtstreekse investering zal je daadwerkelijk eigenaar worden van een fysiek pand waar je bijvoorbeeld ook zelf in kan gaan wonen. Op deze manier kan je niet alleen maar rekenen op enkele interessante financiële, maar ook praktische voordelen. Het is mogelijk om zelf je intrek te gaan nemen in de woning in kwestie, maar je kan ze uiteraard ook gaan verhuren. Op vlak van verhuur kan je zowel denken in de richting van vaste verhuur als van vakantieverhuur.

Bij een onrechtstreekse investering in vastgoed investeer je zoals de naam reeds aangeeft niet direct in een fysiek pand. In plaats daarvan opteer je voor een investering in vastgoed op papier. Dit is op zich iets minder veilig, maar je kan wel rekenen op een aanzienlijk toegankelijkere vorm van investeren in vastgoed. Je hoeft bijvoorbeeld slechts over weinig eigen vermogen te beschikken en bovendien hoef je geen rekening te houden met de vele extra kosten die bij fysiek vastgoed kunnen komen kijken. Bovendien kan ook onrechtstreeks investeren in vastgoed zorgen voor passieve inkomsten. Meer over deze twee verschillende vastgoedinvesteringen hieronder!

1. Een rechtstreekse investering

De eerste mogelijkheid die je kan benutten voor wat investeren in vastgoed betreft heeft betrekking tot het uitvoeren van rechtstreekse investeringen. Bij een rechtstreekse investering in vastgoed wordt ervoor gekozen om over te gaan tot het kopen van een bepaald pand. Het kan hierbij gaan om tal van uiteenlopende mogelijkheden. Zo kan je bijvoorbeeld kiezen voor een investering in een huis of appartement waar je zelf in kan gaan wonen, maar wat bovendien ook te denken van:

• Studentenkamers
• Hotelkamers
• Garages
• Opslagruimtes

Investeringen in vastgoed waren nog nooit eerder zo divers en veelzijdig als tegenwoordig het geval is. Het belangrijkste probleem dat zich stelt bij het uitvoeren van een rechtstreekse investering in vastgoed heeft te maken met de vrij hoge instapdrempel waarvan sprake is. Het kopen van fysiek vastgoed vereist in de praktijk dan ook altijd een bepaalde hoeveelheid aan eigen vermogen. Bovendien zijn de globale eisen verbonden aan hypothecaire leningen ook niet bepaald min.

Ben je van plan om een rechtstreekse investering te gaan doen in vastgoed met als doel om daar een (extra) bron van inkomsten mee te realiseren? In dat geval is het altijd de moeite waard om te kijken in de richting van vakantieverhuur. Wanneer je beschikt over een goed uitgekiende, toeristische locatie is het op deze manier doorgaans mogelijk om veel meer inkomsten te kunnen realiseren.

2. Een onrechtstreekse investering

Wanneer we spreken van een onrechtstreekse investering in vastgoed hebben we het eigenlijk over het participeren in vastgoed op papier. Hiervoor maken we een onderscheid tussen twee verschillende opties. Om te beginnen zijn er de zogenaamde vastgoed fondsen. Voor dergelijke fondsen geldt dat ze zich specifiek richten op investeren in vastgoed. Het kan hierbij gaan om echt fysiek vastgoed, maar niet zelden kiezen dergelijke fondsen er eveneens voor om bepaalde participaties in te gaan nemen in bijvoorbeeld verschillende REIT’s die er actief zijn op de markt.

Bovenstaande brengt ons rechtstreeks bij de tweede vorm van onrechtstreeks investeren. Het gaat hierbij dan meer bepaald om een investering in een REIT of Real Estate Investment Fund. Voor deze laatste geldt dat ze beursgenoteerde aandelen zijn van vastgoedbedrijven welke zich in het bijzonder bezighouden met investeringen in zakelijk vastgoed. Belangrijk om te weten is dat deze bedrijven in de praktijk ongeveer 90 procent van hun omzet dienen terug te laten vloeien naar hun investeerders. Dit zorgt ervoor dat er een zeer aantrekkelijk periodiek dividend kan worden uitbetaald.

Rechtstreeks geld investeren in vastgoed

Eén van de tweede mogelijkheden waarover je beschikt bij investeren in vastgoed is dus het uitvoeren van een rechtstreekse investering. Wanneer je kiest voor deze optie betekent dit uiteraard dat je zoals de naam reeds aangeeft direct gaat investeren in de aankoop van vastgoed. Dit betekent concreet dat je kan kiezen voor een investering in bijvoorbeeld:

• Een volledige woonst zoals een appartement of woning
• Een studentenkamer die je gaat verhuren aan studenten
• Recreatieve woningen zoals vakantie-appartementen en chalets
• Hotelkamers die vervolgens voor jou worden verhuurd en beheerd

De bovenstaande mogelijkheden zijn slechts het neusje van de zalm. In de praktijk zal je dan ook tot de vaststelling komen dat investeren in vastgoed op nog heel wat andere manieren ook tot de mogelijkheden behoort. Door rechtstreeks geld te gaan investeren in vastgoed is het bovendien ook op twee verschillende manieren mogelijk om geld te verdienen. Denk hierbij aan de volgende:

• Je kan rekenen op een meerwaarde bij verkoop van het vastgoed
• Het is mogelijk om passieve inkomsten te realiseren door te gaan verhuren

Rechtstreeks geld investeren in vastgoed zorgt er dus voor dat je in de praktijk zomaar op twee verschillende voordelen kan rekenen. Dit gezegd hebbende spreekt het voor zich dat niet iedereen over deze mogelijkheid beschikt. Het kopen van fysiek vastgoed brengt in de praktijk immers uiteraard vrij significante kosten met zich mee waar je graag aandacht aan zal willen besteden.

Onrechtstreeks investeren in vastgoed

De tweede optie waarover je beschikt is dus onrechtstreeks investeren in vastgoed. In dit geval is het mogelijk om een keuze te maken tussen verschillende mogelijkheden. Het gaat hierbij om:

• Een belegging in vastgoed fondsen
• Een belegging in zogenaamde REIT’s

In veel gevallen wordt gedacht dat beide bovenstaande opties sterk aan elkaar verwant zijn. Dat is echter niet helemaal juist. In eerste instantie zijn er aldus de vastgoedfondsen. Voor dergelijke fondsen geldt dat ze beleggen in vastgoed of in zogenaamde vastgoedcertificaten. Voor deze beleggingen geldt dat ze kunnen gebeuren in één of meerdere vastgoedcategorieën. Voor bepaalde vastgoedfondsen geldt verder dat ze ook op hun beurt kunnen beleggen in REIT’s.

Een tweede optie waarover je beschikt bij onrechtstreeks in vastgoed investeren is terug te vinden onder de vorm van zogenaamde REIT's. Het betreft hier bedrijven welke als specifiek doel hebben om te investeren in vastgoed. Bijgevolg worden er huur- evenals hypothecaire inkomsten gegenereerd uit de investering. Voor REIT's geldt dat ze er hoofdzakelijk voor kiezen om te gaan investeren in zakelijk vastgoed. Het is mogelijk om rechtstreeks in een REIT te beleggen, maar je kan er eveneens voor kiezen om te beleggen in een vastgoedfonds dat vervolgens op haar beurt investeert in REIT's.

Verschillende soorten REIT’s

Beleggen in vastgoed door middel van een REIT kan op verschillende manieren gebeuren. In de basis maken we een onderscheid tussen drie verschillende soorten. Het gaat hierbij om de volgende:

• Openbaar verhandelbare REIT’s
• Een niet-beursgenoteerde REIT
• Een private REIT

In het merendeel van de gevallen kiezen beleggers voor een investering in één van de openbaar verhandelbare REIT's. Het gaat hierbij dan om een REIT die wordt verhandeld op een beurs zoals met name de New York Stock Exchange. Omwille van het feit dat heel wat REIT's worden verhandeld op reguliere beurzen is het zo dat ze beschikken over een aanzienlijke liquiditeit in vergelijking met een directe investering in onroerend goed.

Dit zorgt ervoor dat het voor beleggers eenvoudig mogelijk is om REIT's te kopen en terug te verkopen. Voor de niet-beursgenoteerde REIT's geldt dat het gaat om REIT's die wel beschikbaar zijn voor beleggers, maar die niet verhandeld worden op de grote beurzen. Tot slot zijn er dan ook nog de zogenaamde private REIT’s. Deze vormen een beetje een vreemde eend in de bijt.

Voor private REIT's geldt dat ze niet genoteerd staan aan een beurs. Ze zijn bovendien over het algemeen niet beschikbaar voor de doorsnee belegger. Alleen specifieke beleggers of investeerders die werden aangesteld door de Raad van Bestuur van de REIT hebben de mogelijkheid om hierin te investeren. Dit gezegd hebbende kunnen ook deze beleggingsproducten zeker interessant zijn.

Waarom investeren in vastgoed?

De vastgoedmarkt staat er in de praktijk om bekend één van de meest solide markten te zijn die er bestaan. Investeren in vastgoed zorgt er dan ook over de middellange tot lange termijn veelal altijd voor dat je kan rekenen op een zeer indrukwekkende return-on-investment. Het mooie aan deze asset is bovendien ook dat je er bij de aankoop van een eigen woonst van bij het begin ook zelf de nodige praktische voordelen aan ondervindt. In principe zijn er vier concrete redenen aan te halen waarom het voor elke investeerder interessant kan zijn om te kijken naar vastgoed, namelijk:

• Je creëert een extra spreiding binnen je investerings- en beleggingsportefeuille
• Investeren in vastgoed kan je financiële, maar ook praktische voordelen opleveren
• Vastgoedinvesteringen blijken op moment van verkoop vaak zeer lucratief te zijn
• Terwijl je eigenaar bent kan je passieve inkomsten realiseren

Niet alleen particulieren, maar ook bedrijven kiezen er vandaag de dag massaal voor om te investeren in vastgoed. Dat is het gevolg van het feit dat voor deze investering geldt dat ze heel wat zekerheid met zich mee kan brengen. Niet voor niets geldt voor vastgoed dat ze bijvoorbeeld vaak wordt bestempeld als de ruggengraat van een onderneming. Dit uiteraard niet in het minst omwille van de significante (meer)waarde die ze vertegenwoordigt. Doordat de mogelijkheid bestaat om er passief inkomen mee te realiseren (bijvoorbeeld uit de verhuur van het pand) is het bovendien mogelijk om er reeds financiële voordelen mee te realiseren zelfs wanneer je nog eigenaar bent van het pand.

Investeren in vastgoed met weinig geld

Indien je een bepaalde investering of belegging wenst te doen zal je in de praktijk steevast tot de vaststelling komen dat je daarvoor een bepaalde hoeveelheid aan budget nodig hebt. Zoveel spreekt eigenlijk ook wel voor zich. Van vastgoed is bekend dat ze sinds jaar en dag over een meer dan behoorlijke instapdrempel beschikt. Dat is vervelend, want deze instapdrempel zorgt er in de praktijk voor dat het niet voor iedereen tot de mogelijkheden behoort om te gaan investeren in deze asset.

Of toch wel? Investeren in vastgoed kan zoals je reeds hebt kunnen lezen hierboven op verschillende manieren gebeuren. Door te kiezen voor een investering in vastgoedfondsen of in bijvoorbeeld REIT’s is het wel degelijk mogelijk om te kunnen rekenen op blootstelling aan vastgoed in je portefeuille zonder dat je daarvoor in eerste instantie een significant bedrag dient neer te leggen.

Investeren in vastgoed zonder eigen vermogen

Wanneer je fysiek vastgoed aan wenst te kopen zal je er rekening mee moeten houden dat je daarvoor over een bepaald eigen vermogen dient te beschikken. Hoeveel dat eigen vermogen precies moet bedragen is afhankelijk van de waarde van het pand dat je wenst te kopen. Gemiddeld gezien kan je er rekening mee houden dat je ongeveer 40 procent aan eigen vermogen moet hebben. Dat is natuurlijk aanzienlijk. Wil je graag investeren in vastgoed zonder eigen vermogen? Dan zou je ervoor kunnen kiezen om een bedrijf op te zetten en op zoek te gaan naar (mede)investeerders. Op deze manier is het mogelijk om eigenaar te worden van vastgoed waarbij de opbrengst gewoon wordt gedeeld door de verschillende partijen die hebben besloten om te investeren.

Investeren in vastgoed zonder een groot eigen vermogen kan ook gebeuren door te kiezen voor een onrechtstreekse investering. Hierbij kies je dus bijvoorbeeld voor een investering in een zogenaamde REIT. Verschillende van de beste REIT’s die er op moment van schrijven op de markt zijn terug te vinden beschikken over een koers van minder dan 100 euro. Dit betekent dat je zelfs met een zeer beperkt eigen vermogen op deze manier toch vastgoed in je portefeuille op kan gaan nemen.

Eénmalige versus periodieke investeringen

Veel mensen die interesse hebben in vastgoedbeleggen zullen misschien een beetje vreemd opkijken van bovenstaande keuze. Je kan er toch haast onmogelijk voor kiezen om periodiek te beleggen in vastgoed? Toch wel. Indien je wenst over te gaan tot het kopen van fysieke panden spreekt het voor zich dat dit net wat minder voor de hand liggend is. Zelfs in deze situatie kan je door het kopen van verschillende panden verspreid over de tijd echter rekenen op het ontstaan van een GAK of een gemiddelde aankoopkoers. Dit is echter een stukje eenvoudiger bij beleggingen op papier.

Indien je een éénmalige investering doet in vastgoed (hetzij rechtstreeks, hetzij onrechtstreeks) zal je altijd worden geconfronteerd met een stevig koersrisico. Dit geldt ook voor fysiek vastgoed dat wordt aangekocht. Je koopt immers slechts één keer aan tegen de op dat ogenblik geldende waarde. Daalt de woningmarkt vervolgens flink, dan kan je dus wel degelijk op deze manier instant met een bepaald verlies te maken hebben. Ook bij een investering in met name een REIT is dat het geval. Hier één keer in investeren zorgt ervoor dat er geen sprake is van een GAK met alle gevolgen en risico’s van dien.

Periodiek beleggen in vastgoed

Ben je op zoek naar een mogelijkheid om periodiek te beleggen of investeren in vastgoed? In dat geval kan je dat het beste doen door middel van een goed gediversifieerde REIT. Het is mogelijk om hiervoor te kijken in de richting van Europese REIT’s, maar voor heel wat beleggers geldt dat ze over een uitgesproken voorkeur beschikken voor Amerikaanse exemplaren. In het bijzonder ‘Realty Income’ staat er met name om bekend een uitstekend gediversifieerde en zeer populaire REIT te zijn. Voor deze REIT geldt bovendien dat ze haar ‘dividenden’ maandelijks en niet per kwartaal uitbetaald.

Periodiek investeren in vastgoed zorgt ervoor dat je in de praktijk twee vliegen in één klap kan slaan. In eerste instantie spreekt het voor zich dat je jouw investering op deze manier financieel lekker toegankelijk kan houden. Tegelijkertijd voer je op vaste tijdstippen verschillende investeringen uit waardoor er wordt gewerkt aan het tot stand komen van een GAK of gemiddelde aankoopkoers. Hierdoor kan het koersrisico waar eerder sprake van was behoorlijk stevig worden ingeperkt.

Tips voor investeren in fysiek vastgoed

Wil je graag investeren in fysiek vastgoed? Dan zal je tot de conclusie komen dat er daarbij aandacht dient te worden besteed aan een aantal uitermate belangrijke aandachtspunten. Om te beginnen is het bijvoorbeeld zo dat je een bepaald eigen kapitaal zal moeten voorzien. Daar begint het eigenlijk allemaal mee. Hoeveel eigen kapitaal je exact nodig zal hebben is afhankelijk van het investeringsbedrag. Hoe hoger de waarde van het vastgoed is gelegen dat je wenst te kopen hoe meer eigen inbreng je ook moet voorzien. Gemiddeld dien je zo’n 40 procent zelf te kunnen betalen.

Ga je investeren in fysiek vastgoed. Vergeet dan ook zeker en vast niet om je even te verdiepen in de reden waarom je dat vastgoed precies gaat kopen. Ga je dat namelijk doen om het pand vervolgens te gaan verhuren aan een vaste inwoner of wil je liever inzetten op toerisme? In het laatste geval betekent dat in de praktijk dat je op zoek zal moeten gaan naar een locatie die voor vakantiegangers als zeer interessant kan worden bestempeld. Hou hierbij niet alleen rekening met de faciliteiten die voor handen zijn, maar bijvoorbeeld ook zeker met de ligging van het pand.

Let op de kosten die hiermee gepaard gaan!

Eigenaar zijn van fysiek vastgoed is natuurlijk helemaal geweldig en kan je bovendien heel wat financieel voordeel opleveren. Dit gezegd hebbende is het echter wel zo dat je er rekening mee moet houden dat er ook zeker niet onaanzienlijke kosten mee gepaard kunnen gaan. Denk hierbij in eerste instantie aan de mogelijke renovatiekosten die nog eens boven op de aankoopprijs zullen worden aangerekend. Dat is echter nog niet alles. Wat bijvoorbeeld ook te denken van de belastingen die op onroerend goed betaald dienen te worden? En dan hebben we het nog niet gehad over zaken die deel uitmaken van de infrastructuur die tussentijds stuk gaan en moeten worden vervangen.

Hou er dus in ieder geval in de praktijk altijd rekening mee dat de inkomsten afkomstig uit bijvoorbeeld het verhuren van vastgoed niet honderd procent als rendement kunnen worden bestempeld, in tegendeel. De kosten die je moet betalen halen een stuk van dat rendement weg.

Tips voor investeren in een REIT

Ga je niet investeren in echt fysiek vastgoed, maar geef je toch eerder de voorkeur aan het opnemen van een zogenaamde REIT in je beleggingsportefeuille? Ook dat behoort natuurlijk tot de mogelijkheden. Voor heel wat beleggers geldt dat ze deze vorm eigenlijk zelfs prefereren. Dit niet alleen omwille van de lagere budgetten die ervoor zijn vereist, maar ook omdat een dergelijke investering zeer eenvoudig uit te voeren valt. Ga jij ook investeren in een REIT? Dan zijn er zeker ook een aantal belangrijke tips waar je aandacht aan moet besteden, namelijk:

• Let op de diversiteit waarmee de REIT haar fondsen investeert
• Welk uitbetalingspercentage hanteert de REIT waarin je gaat investeren?
• Wat is de track record van de REIT waarin je gaat investeren?

Omwille van het feit dat een REIT een zeer aanzienlijk deel van haar inkomsten moet terug laten vloeien naar haar investeerders is er sprake van een niet verwaarloosbaar investeringsrisico. Omwille van deze reden wordt het sterk aangeraden om vooral te investeren in REIT’s welke reeds over een behoorlijke (en gunstige) trackrecord beschikken. Let bovendien ook op dat de REIT van je keuze in verschillende segmenten van de vastgoedmarkt investeert. Op deze manier kan je het risico dat gepaard gaat met je vastgoedinvestering nog wat extra spreiden.

Let op met zeer specifieke REIT’s

Eén van de aandachtspunten waar je bij investeren in vastgoed door middel van REIT’s rekening mee dient te houden heeft betrekking tot de diversiteit waarvan sprake is. Voor verschillende van deze real estate investment trusts geldt dat ze ervoor kiezen om te investeren in zeer specifieke segmenten van de vastgoedmarkt. Het kan hierbij dan specifiek gaan om:

• Residentiële REIT's
• Retail REIT's
• Medische REIT's

Ondanks het feit dat dergelijke REIT’s zeker de moeite waard kunnen zijn om te overwegen om in te investeren moet het gezegd dat ze als gevolg van hun specifieke karakter wat extra risico’s met zich meebrengen. Over het algemeen is het dan ook een veel betere keuze om de beslissing te maken om te beleggen in een beter gediversifieerde REIT. Zo kan je het risico toch wat beter spreiden.

Vastgoed, een must voor elke beleggingsportefeuille

Het mag duidelijk zijn dat investeren in vastgoed vandaag de dag op een aantal verschillende manieren tot de mogelijkheden behoort. Je kan er zowel voor kiezen om te investeren in fysiek vastgoed als in vastgoed ‘op papier’. Het lucratieve aspect waar een vastgoedinvestering over beschikt zorgt er in de praktijk in ieder geval voor dat ze eigenlijk thuishoort in elke beleggings- of investeringsportefeuille. Zo kan je altijd op z’n minst een stukje mee profiteren van de rendementen die op deze zeer lucratieve markt worden gerealiseerd.

Zie ook: Duurzaam beleggen en Pensioenbeleggen.